Hore, Tarif PPN Bangun Rumah Tanpa Kontraktor Tetap 2,2%

wmhg.org-JAKARTA. Pemerintah akhirnya memutuskan tarif pajak pertambahan nilai (PPN) untuk kegiatan membangun sendiri (KMS) tetap sebesar 2,2% dari dasar pengenaan pajak (DPP). Sebelumnya, memang ada wacana terkait kenaikan PPB untuk KMS menjadi 2,4%.

Ketentuan ini diatur dalam Pasal 324 Peraturan Menteri Keuangan (PMK) 11 Tahun 2025 tentang Ketentuan Nilai Lain sebagai Dasar Pengenaan Pajak dan Besaran Tertentu PPN.

Berdasarkan beleid tersebut, PPN atas KMS dihitung dengan cara mengalikan 20% dengan 11/12% dari tarif PPN yang berlaku, lalu dikalikan dengan dasar pengenaan pajak.

Dasar pengenaan pajak sebagaimana dimaksud berupa nilai tertentu sebesar jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun untuk setiap masa pajak sampai dengan bangunan selesai, tidak termasuk biaya perolehan tanah, bunyi Pasal 324 ayat 3, dikutip Minggu (9/2).

Perhitungan ini memastikan bahwa pajak yang dikenakan tetap sejalan dengan ketentuan perpajakan yang berlaku di Indonesia.

Sebagai informasi, PPN KMS sendiri bukanlah merupakan pajak baru. Pajak ini sudah dikenakan sejak tahun 1994. Kemudian, pemerintah melakukan penyesuaian tarif PPN KMS berdasarkan UU HPP.

KMS sendiri merupakan kegiatan membangun bangunan, baik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama, yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan  oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain.

Dalam PMK 61 Tahun 2022, aturan tersebut berlaku dalam beberapa syarat. Bangunan yang dibangun dalam KMS harus memiliki konstruksi utama yang terdiri dari bahan seperti kayu, beton, batu bata, baja dan/atau sejenisnya, serta diperuntukkan untuk tempat tinggal atau kegiatan usaha.

Kemudian, kriteria lainnya yang menentukan bangunan tersebut masuk dalam kategori KMS adalah luas bangunan minimal 200 meter persegi. Artinya, jika bangunan tidak mencapai luas tersebut, maka tidak akan dikenakan PPN atas KMS sebesar 2,2%.

Adapun pembangunan bisa dilakukan secara sekaligus dalam suatu jangka waktu tertentu, atau secara bertahap selama tenggat waktu antara tahapan membangun tersebut tidak lebih dari dua tahun. Jika waktunya lebih dari dua tahun, maka pembangunan tersebut dianggap sebagai proyek terpisah.