Rusun Subsidi Sulit Tumbuh, Asosiasi & Pengamat Soroti Masalah Harga &Skema Penjualan

wmhg.org – JAKARTA. Rencana Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) membangun sekitar 18 tower rumah susun (rusun) subsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) di kawasan Meikarta, Cikarang, dinilai menjadi langkah positif untuk menekan backlog perumahan nasional. Namun, keberhasilan program tersebut tetap bergantung pada penyelesaian persoalan mendasar, mulai dari harga lahan hingga skema keterlibatan pengembang.

Wakil Ketua Umum DPP Realestat Indonesia (REI) Bambang Ekajaya mengatakan, rusunami dibutuhkan oleh kelompok masyarakat yang penghasilannya sudah berada di atas kriteria masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), tetapi belum mampu membeli hunian komersial di pusat kota.

Kelompok ini banyak berasal dari generasi Z yang ingin tetap tinggal di kawasan urban dengan akses transportasi dan fasilitas yang memadai.

“Nah, rusunami itu sebenarnya salah satu solusi karena pasti membangun rusunami itu lokasinya ada di prime area, enggak mungkin dibangun di pinggiran,” tuturnya saat dihubungi Kontan, Kamis (22/1/2026).

Menurut Bambang, rusunami menjadi alternatif karena umumnya terintegrasi dengan konsep transit oriented development (TOD) dan kerap bekerja sama dengan pemerintah daerah maupun pemanfaatan lahan milik BUMN.

Sayangnya, harga jual yang ditetapkan saat ini kata Bambang tak sebanding dengan kenaikan biaya konstruksi. Biaya pembangunan per meter persegi sudah mendekati Rp 8 juta, sementara harga jual rusunami masih berada di kisaran Rp 6 jutaan per meter persegi. Kondisi ini menurut Bambang membuat proyek rusunami secara komersial sulit dijalankan.

Akibatnya, pengembangan rusunami selama ini lebih banyak muncul sebagai kewajiban menyediakan hunian berimbang dari proyek apartemen menengah dan atas. Sementara untuk proyek yang murni bersifat komersial, minat pengembang masih terbatas karena potensi kerugian yang tinggi.

Selain itu, rusun kata Bambang juga tak dapat dibangun dengan standar struktur yang lebih rendah dibanding apartemen komersial. Faktor keselamatan membuat kualitas bangunan, terutama untuk hunian menengah dan tinggi, harus setara.

Di sisi lain, sistem pemasaran rusun menuntut tingkat keterjualan yang sangat tinggi sejak awal karena seluruh unit harus dibangun sekaligus dalam satu tower.

“Jadi sistem pemasarannya itu harus benar-benar kolektif dan harus terjual 100% lah,” kata Bambang.

Jika tidak tercapai, pengembang akan menanggung beban biaya pendanaan, perawatan unit kosong, hingga utilitas gedung. Kondisi tersebut kerap memicu proyek mangkrak atau apartemen yang selesai dibangun tetapi tidak terkelola optimal karena minimnya penghuni.

Pandangan senada disampaikan pengamat properti Colliers Indonesia, Aleviery Akbar. Ia menilai rencana pembangunan 18 tower rusun subsidi di Meikarta dapat menjadi angin segar, terutama dalam konteks backlog perumahan nasional yang masih sangat besar.

“Jika benar akan dibangun 18 tower rusun subsidi bagus salah satu upaya untuk mengatasi backlog perumahan yang sdh mencapai 12 juta,” terang Aleviery.

Menurut Aleviery, rusun bersubsidi memiliki peran penting dalam menjawab kebutuhan hunian di perkotaan. Selain menyediakan rumah layak huni sebagai kebutuhan primer masyarakat, rusun subsidi juga menawarkan harga yang lebih terjangkau dengan dukungan fasilitas pembiayaan dari perbankan.

Meski begitu, ia menilai tantangan terbesar pembangunan rusun subsidi di perkotaan terletak pada mahalnya harga lahan. Kenaikan nilai tanah di kawasan urban membuat pengadaan lahan untuk rusun subsidi jadi tak mudah tanpa campur tangan pemerintah.

Dus, Aleviery menekankan pentingnya peran pemerintah dan swasta dalam menyediakan lahan yang dapat digarap oleh pengembang. Selain itu, insentif juga dibutuhkan agar proyek rusun subsidi dapat berjalan secara berkelanjutan.

Bambang menimpali, pemerintah juga perlu mengambil peran lebih besar, terutama jika ingin melibatkan swasta secara aktif dalam pembangunan rusun subsidi. Penyesuaian harga, kemudahan perizinan, dan skema pemasaran yang menjamin keterjualan menjadi kunci agar proyek tak berhenti di tengah jalan.

Ia juga mengusulkan skema pembelian massal oleh institusi besar, seperti BUMN atau instansi negara, untuk memastikan keterjualan 100% sejak awal proyek.

“Harus terjual dan digunakan. Karena kalau nanti enggak digunakan dan biaya maintenance-nya enggak ter-cover, itu jadi beban lagi,” tegas Bambang.