Insentif Perumahan Belum Dorong Permintaan, Indef Ingatkan Risiko Bias Kelas Menengah

wmhg.org – JAKARTA. Pemerintah melanjutkan pemberian insentif sektor perumahan melalui skema PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) sebesar 100% hingga Juni 2025 dan 50% pada Juli–Desember 2025.

Kepala Pusat Makroekonomi dan Keuangan Indef, M Rizal Taufikurahman, menilai kebijakan ini memang memberi stimulus fiskal yang berarti, khususnya dalam mengurangi closing cost pembelian rumah. Namun, dampaknya terhadap permintaan belum terasa signifikan.

“Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia mencatat penjualan rumah tapak masih terkontraksi di triwulan II 2025, dan indeks harga residensial hanya tumbuh tipis. Artinya, PPN DTP lebih berfungsi sebagai buffer menopang pasar, bukan pendorong utama,” kata Rizal kepada Kontan, Selasa (2/9/2025).

Ia menekankan, insentif ini penting untuk menjaga kepercayaan konsumen dan developer, tetapi tanpa dukungan faktor lain seperti pembiayaan murah dan stok rumah terjangkau, dampaknya terhadap penjualan rumah tapak dan rusun masih terbatas.

Lebih jauh, Rizal menyoroti desain insentif yang berlaku untuk rumah dengan harga maksimal Rp 5 miliar, dengan PPN ditanggung pemerintah hingga Rp 2 miliar. Menurutnya, skema ini relatif lebih banyak dimanfaatkan kelas menengah ke atas.

“Stok rumah yang ditawarkan developer juga lebih banyak di segmen menengah, sehingga manfaat insentif berisiko terkonsentrasi di kelompok berdaya beli tinggi,” jelasnya.

Sementara bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), kontribusi utama tetap datang dari program KPR subsidi seperti FLPP dan Tapera.

Data BP Tapera menunjukkan penyaluran FLPP pada semester I-2025 melonjak signifikan, menandakan permintaan kuat di segmen MBR.

Meski begitu, Rizal menilai kombinasi insentif fiskal dan dukungan moneter melalui relaksasi GWM maupun DP 0% tetap penting untuk memperkuat pasar perumahan.

Dari sisi fiskal, beban biaya awal berkurang, sementara dari sisi moneter, pelonggaran likuiditas bank membuka ruang penyaluran KPR lebih besar.

“Kebijakan ini bersifat komplementer, fiskal mendorong sisi permintaan, sementara moneter memperkuat sisi penawaran kredit,” jelas Rizal.

Namun, ia mengingatkan dampak riil tetap tergantung pada suku bunga, standar risiko perbankan, serta ketersediaan stok rumah siap huni.

Indef juga menyoroti dua risiko utama. Pertama, potensi price capture oleh pengembang yang bisa menaikkan harga rumah sehingga manfaat PPN DTP terserap penjual, bukan pembeli.

Kedua, risiko stabilitas keuangan akibat relaksasi DP 0% dan tambahan likuiditas yang dapat meningkatkan NPL KPR bila tidak diawasi ketat.

“Tanpa pengawasan harga dan disiplin tata kelola kredit, insentif ini bisa lebih banyak menguntungkan pengembang dan perbankan, sementara tujuan pemerataan akses perumahan tidak tercapai optimal,” tutup Rizal.