Insentif PPN DTP Berlanjut di 2025, Simak Rekomendasi Saham CTRA, SMRA, PWON, LPKR

wmhg.org – JAKARTA. Kinerja sektor properti akan didukung berlanjutnya insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Ditanggung Pemerintah (DTP) hingga tahun 2025. Stimulus properti diharapkan menggairahkan daya beli masyarakat di tengah kondisi suku bunga tinggi.

Sebagai informasi, PPN DTP properti diberikan untuk pembelian rumah dengan harga jual sampai dengan Rp 5 miliar dengan dasar pengenaan pajak sampai dengan Rp 2 miliar. Untuk periode Januari-Juni 2025 diberikan insentif PPN sebesar 100%, sementara periode Juli-Desember 2025 diberikan insentif 50%.

Analis NH Korindo Sekuritas Indonesia Axell Ebenhaezer melihat, pemerintah terus mendukung sektor properti. Hal itu terlihat dari insentif pajak pemerintah yang telah membantu sektor properti di 2024, dengan keseluruhan pendapatan pra penjualan (marketing sales) tetap kuat meskipun tingkat suku bunga tinggi.

‘’Saat ini, rencananya insentif tersebut akan diperpanjang hingga 2025, dengan pemerintah berharap bahwa penghapusan pajak atas penjualan properti akan membantu melawan lemahnya daya beli konsumen,’’ ujar Axell dalam riset 2 Desember 2024.

Para pelaku industri berharap adanya insentif lebih lanjut untuk sektor properti. Di samping itu, Axell menuturkan bahwa program tiga juta rumah oleh Presiden Prabowo diharapkan dapat memberikan dorongan tambahan untuk sektor properti.

Dengan inflasi yang terkendali di sebagian besar wilayah dunia, penurunan suku bunga juga diperkirakan akan terus berlanjut dalam beberapa bulan ke depan. Pemangkasan suku bunga dapat menjadi katalis positif bagi industri properti.

Analis CGS CIMB Sekuritas Baruna Arkasatyo memperkirakan, total pra-penjualan alias marketing sales dari empat pengembang properti di bawah cakupan mereka (PWON, CTRA, SMRA, BSDE) akan turun 4%yoy di 2025. Proyeksi ini memperhitungkan basis pendapatan pra-penjualan yang tinggi di 2024, berkat stimulus PPN gratis.

‘’Meski stimulus PPN akan berlanjut pada 2025, peningkatan prapenjualan seharusnya lebih kecil, terutama karena banyak pembeli mungkin telah membeli pada 2024 dan pengembang properti akan memiliki lebih sedikit inventaris,’’ tulis Baruna dalam riset 13 Desember 2024.

Baruna menilai, sektor properti telah mengalami aksi jual besar-besaran usai kemenangan Trump dalam pemilu AS 2024, yang telah mengangkat ekspektasi suku bunga global. Namun, ekspektasi suku bunga global mungkin telah mencapai puncaknya, dan dapat menurun jika Fed memangkas suku bunga seperti yang diharapkan pada tahun 2025.

Oleh karena itu, CGS CIMB Sekuritas tetap mempertahankan peringkat overweight untuk sektor properti karena menawarkan risiko penurunan yang terbatas, mengingat valuasi sektor telah kembali ke level yang terlihat di awal tahun 2024. Pilihan utama sektor ini adalah PWON, karena banyaknya jaringan mal baru perusahaan yang berpotensi menggandakan laba bersih di tahun-tahun mendatang.

Baruna menyebutkan, katalis pemeringkatan ulang untuk sektor properti mencakup kejelasan lebih lanjut tentang potensi kelanjutan insentif PPN properti dan penurunan ekspektasi suku bunga global. Sementara, risiko penurunan mencakup depresiasi rupiah, kenaikan imbal hasil obligasi pemerintah, penghentian insentif PPN properti, serta permintaan properti yang lebih lemah dari yang diharapkan karena daya beli segmen kelas menengah-atas yang menurun.

Adapun berikut rekomendasi beberapa saham emiten properti dari berbagai analis. Simak ulasannya.

1. PT Ciputra Development Tbk (CTRA)

CTRA mencatat kenaikan pendapatan menjadi Rp 7,12 triliun dan laba bersih menjadi Rp 1,28 triliun selama periode Januari – September 2024. Kinerja Ciputra yang kuat ini berkat pertumbuhan solid di segmen pendapatan berulang dan pengembangan properti, masing-masing naik 14% dan 6% YoY.

Dari sisi marketing sales tercatat sebesar Rp 8,68 triliun, naik 11% YoY dan mencerminkan 78% dari target untuk tahun 2024. Alasan utama dari moncernya angka penjualan CTRA tersebut adalah insentif pajak pemerintah yang diperpanjang hingga akhir 2024.

Insentif pajak pemerintah akan sangat membantu sektor properti di tahun 2025, meskipun dibebani kondisi tingkat suku bunga tinggi. Ciputra juga terus mengembangkan proyek-proyeknya di Tanjung Morawa & Sampali, Deli Serdang dan Medan.

• Rekomendasi: Buy
• Target Harga: Rp 1.400

Analis NH Korindo Sekuritas Indonesia Axell Ebenhaezer dalam riset 2 Desember 2024

2. PT Summarecon Agung Tbk (SMRA)

Hingga kuartal ketiga 2024, SMRA melaporkan pendapatan kuat sebesar Rp 7,54 triliun yang bertumbuh 49% YoY dengan pertumbuhan laba bersih 43% YoY menjadi Rp 934 miliar. Namun angka marketing sales sebesar Rp 3,2 triliun hingga Oktober masih tertinggal dari target perusahaan sebesar Rp 5 triliun.

SMRA mempertahankan target marketing sales tersebut dengan tujuan untuk menutup kesenjangan melalui peluncuran Summarecon Tangerang antara November-Desember 2024. Hanya saja, terdapat risiko potensi penundaan peluncuran proyek atau tingkat penyerapan yang lemah, kinerja lesu pra-penjualan historis selama periode November-Desember, serta potensi penjualan dibayangi masa depan yang lebih konservatif.

SMRA dapat mengurangi risiko melalui pendapatan berulang yang stabil dan penjualan inventaris properti, karena portofolionya sebagian besar mencakup rumah dengan harga antara Rp1–5 miliar, yang menarik bagi pengguna akhir tingkat pemula (entry level end-user) dan didukung oleh insentif PPN.

• Rekomendasi: Buy
• Target Harga: Rp 800

Analis BRI Danareksa Sekuritas Ismail Fakhri Suweleh dalam riset 4 Desember 2024

3. PT Pakuwon Jati Tbk (PWON)

PWON memiiki sumber pendapatan baru. Pada 22 November 2024, PWON secara resmi membuka mal Pakuwon Bekasi yang sukses menarik 65.000 pengunjung pada hari pembukaannya, dengan 80% penyewa beroperasi. Pakuwon Bekasi diperkirakan dapat menghasilkan pendapatan tahunan sebesar Rp 206 miliar dan EBITDA sebesar Rp100 miliar pada kapasitas penuh.

Selain itu, PWON akan menyerahkan sekitar 100 unit di Amor Tower dan sekitar 30 unit di Bella Tower pada kuartal IV-2024, yang keduanya berpartisipasi dalam program insentif PPN DTP. Serah terima ini hanya mewakili sebagian dari total unit yang terjual di setiap menara, dengan sisa porsi yang lebih besar dijadwalkan untuk diserahkan pada tahun 2025.

PWON juga siap membangun portofolio perhotelan pertamanya di Pakuwon, dengan rencana pembukaan dua hotel bintang 4 pada tahun 2025. Four Points by Sheraton menawarkan 242 kamar dijadwalkan untuk diluncurkan pada kuartal ketiga 2025, sementara Fairfield by Marriott yang memiliki 166 kamar, diharapkan akan dibuka pada tahun 2025.

Setelah beroperasi penuh, hotel-hotel Pakuwon Jati diproyeksikan akan menghasilkan pendapatan tahunan sekitar Rp150 miliar, yang akan mendiversifikasi dan memperkuat basis pendapatan berulang PWON.

• Rekomendasi: Buy
• Target Harga: Rp 570

Analis Sucor Sekuritas Niko Pandowo dalam riset 6 Desember 2024

4. PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR)

LPKR berada di jalur yang tepat untuk memenuhi target marketing sales 2024 sebesar Rp5,38 triliun. Di sisi pendapatan, LPKR akan mulai menyerahkan tiga kluster pertama Park Serpong Fase 1 pada awal Desember, empat bulan lebih cepat dari jadwal, yang akan berkontribusi pada pendapatan tahun fiskal 2024.

Ke depannya, selain kekuatan perusahaan untuk tetap fokus pada segmen yang terjangkau, suku bunga yang lebih rendah akan meningkatkan keterjangkauan rumah yang ditawarkan Lippo Karawaci, sehingga menarik lebih banyak pembeli. Selama Januari – September 2024, porsi hipotek meningkat menjadi 72% dari total marketing sales, dibandingkan dengan 68% tahun lalu

Ciptadana Sekuritas mengharapkan pengurangan beban bunga LPKR yang signifikan pada tahun 2025. LPKR berencana untuk mengalokasikan Rp 9 triliun dari hasil penjualan anak perusahaannya untuk membayar obligasi dan mengurangi pinjaman yang bisa meningkatkan Debt to Equity Ratio (DER).

• Rekomendasi: Buy
• Target harga: Rp 190

Analis Ciptadana Sekuritas Yasmin Soulisa dalam riset 7 November 2024