Dongkrak Okupansi, Pengembang Mal Pilih Renovasi dan Rebranding Ketimbang Bangun Baru

wmhg.org – JAKARTA. Pengembang pusat perbelanjaan mulai mengalihkan strategi bisnisnya dari pembangunan mal baru ke renovasi dan rebranding mal eksisting. Langkah ini ditempuh seiring terbatasnya pasokan ritel baru serta upaya menjaga dan meningkatkan tingkat hunian (okupansi) di tengah perubahan perilaku belanja konsumen.

Riset Colliers Indonesia per kuartal IV-2025 mencatat, sepanjang 2025 pasokan baru mal di Jakarta relatif terbatas dan sebagian besar justru berasal dari kawasan Bodetabek. Rerata okupansinya mencapai 75%.

Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto memaparkan, pemilik mal di Jakarta memilih fokus melakukan peremajaan aset, baik melalui pembaruan desain, penyesuaian konsep tenant, hingga reposisi mal agar tetap relevan dengan kebutuhan pasar.

“Mal juga mau tidak mau harus tambah sebagai tempat yang enak buat nongkrong, tempat yang bisa melakukan kegiatan olahraga dan sosialisasi, jadi bukan sekedar tempat belanja saja,” jelas Ferry dalam media briefing daring, dikutip Jumat (9/1/2026).

Di sisi permintaan, minat ekspansi peritel kata Ferry mulai menunjukkan perbaikan, terutama dari segmen makanan dan minuman (F&B), fesyen, hiburan, serta konsep healthy lifestyle. Perbaikan ini mendorong pengelola mal untuk lebih agresif meningkatkan kualitas pusat belanja yang sudah ada dibanding menambah pasok baru.

Strategi serupa juga terlihat di sejumlah kota besar lainnya. Di Surabaya misalnya, tidak terdapat pasok mal baru hingga setidaknya 2028. Kondisi ini membuat revitalisasi, renovasi, dan rebranding menjadi solusi utama bagi pemilik mal untuk mempertahankan daya saing dan menarik kembali pengunjung.

“Trend yang menarik itu adalah konsumen Surabaya itu cenderung mencari mal yang benar-benar dari shop destination. Jadi bisa makan, bisa belanja kebutuhan harian, bisa cari hiburan buat anak, sampai juga untuk lifestyle, semua dalam satu kunjungan,” ungkap Ferry.

Serupa dengan Jakarta, tingkat okupansinya mencapai 74%-75%. Namun demikian, permintaan di kota ini masih tumbuh moderat dan menghadapi persaingan dengan ruko serta rumah kantor.

Sementara itu, Bali menjadi pengecualian dengan pendekatan pengembangan yang lebih selektif mengingat ketatnya aturan adat yang ada. Pengembang ritel di Pulau Dewata cenderung mengusung konsep gaya hidup dan semi-outdoor yang menyatu dengan karakter pariwisata. Hal ini mendorong tingkat okupansi yang lebih tinggi ketimbang Jakarta dan Surabaya, yakni 85%.

Dengan pasok baru yang terbatas, tingkat hunian mal diperkirakan Colliers akan pulih secara bertahap dalam beberapa tahun ke depan. Colliers memproyeksikan, tingkat okupansi mal di ketiga kota tersebut berpotensi meningkat sekitar 3%-4% per tahun pada periode 2026–2028.

“Nah, ke depannya tahun 2026 tentu akan ditentukan oleh revitalisasi, jadi bukan bangun mal baru, tapi menghidupkan aset lama,” ujar Ferry.

Hal inilah yang dilakukan PT Ciputra Development Tbk (CTRA). Direktur Utama CTRA, Harun Hajadi mengatakan, perusahaan memilih untuk mengutamakan strategi renovasi dan rebranding mal sebagai upaya meningkatkan daya tarik serta kinerja okupansi. “Ya betul, belum ada rencana membangun (mal) yang baru,” ucap Harun kepada Kontan, Jumat (9/1/2026).

Sepanjang 2025, Harun menyebut tidak ada perubahan yang signifikan pada tingkat okupansi mal yang dikelola perseroan.

Terkait konsep rebranding dan renovasi yang dijalankan, Harun belum dapat membeberkannya secara rinci. Namun, Harun menekankan bahwa upaya ini dilakukan demi mendongkrak kinerja mal perseroan ke depan. “Itu (rebranding/renovasi) kan harus dilakukan nonstop karena pasar berubah terus,” tegas dia.

Dari sisi tenant, CTRA mencatat bahwa saat ini kepemilikan gerai ritel cenderung terkonsentrasi pada sejumlah pemain besar. “Nah, di sinilah tantangannya,” sambung Harun.

Sementara itu, dari sisi tenant, Erajaya Food & Nourishment (EFN) mengklaim kinerja gerai yang solid sepanjang 2025. Amelia Allen, Head of Legal Counsel & Corporate Affair Erajaya Group, mengatakan gerai EFN di mal masih berada pada level yang sehat dan sesuai ekspektasi perusahaan.

“Mayoritas gerai yang berlokasi di mal Jabodetabek—sejalan dengan fokus kami pada konsumen urban—menunjukkan kontribusi yang konsisten terhadap bisnis, didukung oleh respons pasar yang positif terhadap brand-brand EFN,” ucap Amelia kepada Kontan, Jumat (9/1/2026).

EFN kata Amelia juga tetap melakukan ekspansi secara terukur ke sejumlah mal baru yang dinilai relevan dengan positioning dan target pasar perusahaan.

Adapun dalam memilih lokasi, EFN mengutamakan keselarasan antara karakter mal dan gaya hidup konsumen urban yang menjadi target utama perusahaan. Selain itu, lokasi, kesesuaian kurasi tenant, dan lingkungan mal juga menjadi pertimbangan utama.

EFN saat ini masih memfokuskan ekspansi di kawasan Jabodetabek, termasuk wilayah penyangga seperti Bogor, Bekasi, dan Tangerang, serta mulai merambah kota besar di luar Jawa secara selektif.

“Jabodetabek masih menjadi fokus utama EFN, seiring dengan perluasan jangkauan brand-brand kami seperti Paris Baguette dan Chagee ke area urban yang berkembang seperti Bogor, Bekasi, dan Tangerang,” imbuh Amelia.

Lebih lanjut, EFN menilai konsep experience-based retail menjadi faktor penting dalam menarik dan mempertahankan konsumen, khususnya di sektor F&B.

Sebab, konsumen saat ini dinilai tidak hanya datang untuk membeli produk, tetapi juga mencari suasana yang menyambut, santai, nyaman, dan relevan dengan gaya hidup masyarakat urban.

Menatap 2026, EFN percaya diri prospek bisnisnya masih positif. “Ke depan, fokus EFN adalah memperkuat performa gerai existing, menjaga efisiensi operasional, serta melanjutkan ekspansi secara selektif ke lokasi yang tepat,” pungkas Amelia.