Prospek Emiten Properti di Tahun 2025 Usai BI Pangkas Suku Bunga

wmhg.org – JAKARTA. Bank Indonesia (BI) telah memutuskan untuk menurunkan suku bunga acuan atau BI-Rate sebesar 25 basis poin (bps) menjadi 5,75% dalam Rapat Dewan Gubernur (RDG) yang diadakan pada 14-15 Januari 2025. 

Kebijakan moneter tersebut diperkirakan akan memberikan dampak positif bagi sejumlah emiten di pasar modal, terutama sektor properti.

Lihat saja, kinerja saham sektor properti dan real estate tercatat mengalami kenaikan sebesar 1,74% dalam sehari, dengan indeks sektor ini mencapai 788,237. Secara year to date, pergerakan harga saham di sektor ini sudah menguat 4,15%, mengekor sektor energi dan teknologi.

Equity Analyst PT Indo Premier Sekuritas (IPOT) Dimas Krisna Ramadhani mengatakan secara teori penurunan suku bunga berpotensi memberikan dampak positif bagi sektor properti. 

Akan tetapi, meskipun suku bunga lebih rendah, data inflasi yang terus turun sejak Maret 2024 menunjukkan penurunan daya beli masyarakat khususnya pada segmen kelas menengah. 

Oleh karena itu, emiten properti yang lebih fokus pada pasar kelas menengah atas dan atas yang cenderung lebih stabil daya belinya akan mendapatkan manfaat lebih besar dari penurunan suku bunga ini.

Dimas juga menilai emiten properti dengan posisi neraca yang kuat akan lebih resilient terhadap penurunan daya beli masyarakat. 

PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) bisa menjadi salah satu emiten properti yang menarik dipantau, kata Dimas kepada Kontan, Jumat (17/1).

Dimas melihat bahwa tren investasi di sektor properti pada tahun 2025 diperkirakan akan cenderung stagnan. Hal ini disebabkan oleh fokus masyarakat yang lebih mengutamakan pemenuhan kebutuhan dasar.

Sementara dari sisi pemerintah, program-program seperti Makan Bergizi Gratis bertujuan untuk meningkatkan konsumsi dan daya beli.

Perlu dilihat perkembangan kedua hal tersebut, apabila berjalan dengan lancar dan positif, maka akan meningkatkan daya beli masyarakat dan pada akhirnya menjadi katalis positif bagi sektor properti, ujar Dimas.

Analis BCA Sekuritas Ryan Yani Santoso Sektor memprediksi sektor properti cenderung netral tanpa adanya katalis kuat yang dapat mendukung permintaan.

Namun, untuk saham yang direkomendasikan, yaitu Pantai Indah Kapuk Dua (PANI), perusahaan ini menyasar segmen pelanggan premium, yang memiliki daya beli berkelanjutan. 

Di sisi lain, inisiatif pemerintah untuk mengatasi backlog properti diperkirakan hanya akan memberikan dampak terbatas pada kinerja perusahaan, karena insentif PPN properti sudah diperpanjang sejak 2021, dan fasilitas pembiayaan likuiditas perumahan (FLPP) masih tersedia untuk segmen berpenghasilan rendah.

Katalis lainnya, pemerintah memperpanjang kebijakan insentif PPN (Pajak Pertambahan Nilai) untuk properti hunian yang harganya di bawah Rp 5 miliar, namun insentif ini hanya berlaku untuk harga jual yang terkena pajak hingga Rp 2 miliar. 

Perpanjangan insentif ini akan dilakukan dalam dua tahap, mirip dengan kebijakan tahun lalu, dengan insentif 100% untuk periode Januari hingga Juni 2025, dan 50% untuk periode Juli hingga Desember 2025.

Selain itu, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) juga akan dihapus. Meskipun kebijakan ini positif bagi pemain properti yang menyasar segmen menengah ke bawah, dampaknya diperkirakan akan terbatas karena insentif PPN properti sudah diterapkan sejak 2021. 

Proyeksi kami menunjukkan bahwa penjualan pemasaran perusahaan seperti BSDE, CTRA, SMRA, PANI diperkirakan hanya akan tumbuh 3,3% YoY pada tahun 2025, kata Ryan dalam risetnya, Rabu (15/1).

Riset tersebut juga menyatakan tingkat kepemilikan rumah di Indonesia meningkat menjadi 84,95% pada 2024, dibandingkan dengan 81,08% pada 2021. 

Angka ini lebih tinggi dibandingkan dengan beberapa negara di kawasan Asia Tenggara, seperti Malaysia (78,8%) pada 2023, Singapura (87,9%), dan Vietnam (90,0%). Hal ini tercermin dalam pertumbuhan stabil pinjaman kepemilikan rumah yang mencapai Rp 768 triliun pada September 2024, naik 10,9% YoY, yang kemungkinan besar terkait dengan pembeli rumah pertama. 

Namun, minat terhadap properti sebagai investasi diperkirakan mulai menurun, seiring dengan pertumbuhan indeks harga properti (IHPR) yang lebih datar. Selain itu, suku bunga KPR cenderung stabil, dengan selisih suku bunga yang semakin mengecil sejak 2022, meskipun ada harapan penurunan suku bunga acuan sebesar 50 basis poin.

Analis BRI Danareksa Sekuritas, Ismail Fakhri Suweleh mempertahankan rating overweight untuk sektor properti karena valuasi pengembang saat ini diperdagangkan dengan diskon yang signifikan dibandingkan dengan lima tahun terakhir, meskipun ada perbaikan dalam aspek profitabilitas, kinerja pra-penjualan, dan kualitas neraca.

Ismail memperkirakan pertumbuhan pra-penjualan inti yang stabil di sektor mencapai 5% pada 2025 dan 2% pada 2026.

Risiko utama berasal dari kebijakan hawkish bank sentral global, yang berpotensi memengaruhi kinerja jangka pendek karena sektor ini dianggap sensitif terhadap fluktuasi suku bunga, jelas Ismail dalam risetnya, Rabu (15/1).

BRI Danareksa Sekuritas menempatkan CTRA menjadi pilihan utama di sektor properti di tahun 2025. CTRA memperoleh skor tinggi di hampir semua aspek yang mencerminkan tren pelanggan properti di tahun ini.

Rekomendasi Saham

BRI Danareksa merekomendasikan buy CTRA, PWON, SMRA dan BSDE di target harga masing-masing Rp 1.700, Rp 640, Rp 800 dan Rp 1.550 per saham.

Dimas memberikan rekomendasi untuk membeli saham BSDE di kisaran harga Rp 910-Rp 930, dengan stoploss di level Rp 895 jika terjadi penurunan harga di bawah support. Target profit untuk saham ini berada di level Rp 1.000.

Ryan merekomendasikan untuk buy SMRA dan PANI dengan target harga masing-masing Rp 660 dan Rp 21.000 per saham. Selain itu, ia juga merekomendasikan untuk hold saham CTRA dan BSDE pada level harga masing-masing Rp 1.600 dan Rp 1.000 per saham.